60岁的湖南省浏阳市大瑶镇村民刘亚光，在宅基地实现跨村镇流转后领到不动产权证，“悬了十年的心总算落地了”。

　　因病致贫的田溪村村民罗锵，依托宅基地制度改革，将自家小院改造成民宿，一年便摘掉了“贫困帽”。“很有信心，咱村的乡村旅游势头很好”。

　　西湖潭村村民龙建军，将土地作价入股家具制造产业集聚区，每年有保底分红，不承担风险，“真觉得自己赶上了好时候”。

　　这些，是关于浏阳“土改”的故事。

　　一条河，一首歌，一座城。这座歌声中长大的城市，用坚实的步伐，在农村土地制度改革中镌刻下了深深的“浏阳印记”。

　　土地“活”了，村庄美了

　　刘亚光原先住在大瑶镇老桂新村，因村子位于地质灾害易发区，10年前，通过易地搬迁，他在10公里外的南山村芙蓉小区建起一栋两层小洋楼。但限于有关规定，刘亚光一直没能获得宅基地证：“心一直悬着，哪天村里把地收回去怎么办？”

　　在芙蓉小区，像刘亚光这样的“外来户”共有22户，产权证这个“红本本”是他们多年来共同的期盼。

　　宅基地制度改革启动以来，在坚持“一户一宅”的前提下，浏阳市打破宅基地村域流转限制，探索跨村镇流转，即在当地农村居民点置业定居的“外来户”，经国土资源部门确认已退出原宅基地的，通过缴纳有偿使用费可取得新定居点的宅基地使用权。

　　刘亚光算了一笔账：“我家现有宅基地144平方米，按宅基地面积一半乘以有偿使用基准价计算，每年花1080元便可获得使用权，办理不动产权证书，享受和当地村民一样的公共配套服务。”

　　宅基地制度改革之于刘亚光，多少有点“解决历史遗留问题”的味道，其诸般好处，在南山村新河小区和居民张贤告身上得到了更全面地展现。

　　一栋栋新楼房错落有致，一条条柏油路纵横交错，广场、凉亭点缀其间，走进新河小区，让人有种置身别墅群的错觉。

　　“这里原来叫翻身屋场，有7栋农房，仅3栋住人，其余都荒废着。通过‘宅改’，大伙儿以有偿或无偿的方式自愿退出。”南山村党支部书记陈贤礼告诉记者，“如今这里规划了28栋住房，除2户由原住居民置换获得，其余26户均由已退出原宅基地的异地搬迁户择位竞价获得，村庄环境显著改善，土地利用率也大幅提高。”

　　张贤告是首批选择有偿退出的“吃螃蟹者”之一。对照《浏阳市农村宅基地退出暂行规定》，在与集体经济组织协商后，他选择置换找补差价的方式有偿退出，意思就是先有偿退出宅基地用于建设集中居民点，然后重新选择一块土地回迁。

　　“家里原来的房子建了有20年，按宅基地退出补偿标准，总共获得24.6万元补偿款。这个价格是由评估中介对房屋估值，再与集体经济组织协商后确定的，还在村里公示了。”看着刚落成的两层新房，张贤告满心欢喜，“房子是按美丽乡村标准统一设计的，跟别墅一样，看着就舒服。”

　　无偿退出的宅基地则属于“一户多宅”情况，此次改革最基本的原则是“一户一宅”，就是说一户农村居民在全市只能拥有一处宅基地，多余的宅基地必须无偿退出。

　　“我们还允许进城农民在宅基地退出后仍保留原农村集体成员身份，在需要返乡置业时仍可通过公开竞价取得宅基地使用权，为退出农民保留‘回乡’通道，解决后顾之忧。”浏阳市国土资源局用地和地产科科长黄珍介绍说。目前，浏阳市共有189户农户自愿退出宅基地，1000余户达成退出意向。

　　宅基地制度改革换来了村容村貌巨变，南山村先后荣获国家级“生态村”、湖南省“新农村建设示范村”等称号。

　　土地“活”了，村庄美了，改革让浏阳的乡村也有了城市范儿。

　　土地“活”了，农民富了

　　270度超大观景阳台、欧式水晶吊灯、WIFI全覆盖……田溪村村民罗锵带着记者在他的“乡情民宿”转了一圈：“每年夏天是旅游旺季，持续两三个月，家里4间客房都不够用。”

　　说话时，罗锵眼里闪着光，村里工厂打工、经营民宿、种植水果，让他在一年内迅速脱贫。

　　田溪村是湖南省级贫困村，精准扶贫工作开展以来，当地充分利用独特的自然风景资源，通过众筹共建，走出了一条乡村旅游特色发展之路。

　　在开发乡村民宿项目上，田溪村探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，盘活各家各户闲置农房，引进农城微旅公司负责宣传推广，本地西溪旅游公司负责旅游软硬件建设，农户提供住宿并按标准管理客房，村管员作为三方联系人负责现场事务公共管理。通过这种“公司+农户”的模式，目前已有43家农户签约合作，收益分配中农户占65%。

　　如果说“三权分置”只是小试牛刀，宅基地流转范围扩大和集体经营性建设用地入市则让更多农民走上了致富的康庄大道。

　　见到何明水时，他正和小伙伴们将农用机器搬进仓库，正是机器“帮忙”，合作社去年多挣了十几万元。

　　“这台烘干机是我用房子抵押贷款20万元买回来的，之前我同样的房子只能贷10万元，买不起烘干机。”何明水回想起往日的情形，“就在那一年10月，社里15万斤谷子来不及烘干，一大半发了霉，损失近十万元。”

　　改革试点启动前，因宅基地仅限于村民小组内部流转，银行处置相对麻烦，农房抵押贷款额度自然较低。“现在宅基地流转范围扩大，抵押处置渠道更多，农房就更值钱了，多的能贷到100万元呢。”通过农房抵押贷款经营起瓷砖店的李志美，对未来的生活充满信心。

　　目前，浏阳市共办理农村宅基地流转371宗，户均贷款额度由原来的5万元提升到20万元以上，全市累计发放农民住宅抵押贷款33.38亿元，惠及农民1.68万户。

　　2017年1月6日，大瑶镇南阳村原扁塘完全小学地块经网上挂牌公开出让，大瑶金色摇篮幼儿园以90万元最高报价竞得，这是湖南省首宗入市的集体经营性建设用地。地块成本28万元，收益62万元，其中国家按总价款的20%分享18万元，集体和农民按8∶2的比例分配剩余的44万元收益。

　　“这块地闲置了很久，现在通过入市，我们既获得了收益分配，又方便了孩子就近入学。”村民们对地块入市十分赞同。

　　围绕集体经营性建设用地入市改革，浏阳市重点抓好价格评估、公开交易、收益分配三个环节，开发集体经营性建设用地网上挂牌出让系统，建立城乡一体基准地价系统，实现集体土地和国有土地“统一交易平台、统一地价体系、统一交易规则、统一登记管理、统一服务监管”，初步形成了城乡统一的建设用地市场。

　　目前，浏阳市成功促成10宗农村集体经营性建设用地使用权入市交易，面积527.58亩，成交总价款5893万元，农民获得收益5250万元。

　　土地“活”了，农民富了，改革让浏阳获得了更广阔的发展蓝海。

　　土地“活”了，民心安了

　　“刚开始搞这个项目，我们都不相信，哪里会有这好事？”永安镇西湖潭村村民龙建军说，“前不久，第一年分红打到了村集体账上，工地也在加班加点建设，看到了他们的诚意，我们就放心了。”

　　龙建军口中的项目，便是永安家具制造产业集聚区。项目改变过去将农民土地一次性征收的方式，通过“土地入市、农民入股”，5个村民小组以354.38亩集体建设用地使用权作价入股开发公司，占全部股权的10%。项目建成后，每亩土地每年可获利8000元，共计283.5万元，年投资回报率达8%，其中三成用于集体经济和公共事业，七成由农民自主支配，而且分红每五年一涨。

　　“土地作价入股，属于优先股，每年可获得固定分红，即使公司经营不善，农民也不用承担风险。”西湖潭村委会主任潘立介绍说，“公司和镇上设有总额1000万元的共管账户，每年还会从利润中提留5%，保障村民分红，所以大伙都很支持。”

　　村民龙星耀告诉记者：“我们这里的集体土地大多是林地，我家1.5亩林地以前租出去，租金每年每亩只有45块钱，现在作价入股家具产业园，收益增加了100多倍。”

　　这样一个让农民获得感和幸福感倍增项目的实施，浏阳市首创的“建设权证”发挥了关键作用。

　　浏阳市全面打通宅基地制度改革和集体经营性建设用地入市改革统筹推进的政策障碍，腾退宅基地复垦复绿经验收后可折算成建设用地指标，即“建设权证”，由政府平台公司实行“台账式管理、计划性管控、统筹性使用”。

　　永安家具制造产业集聚区项目通过平台公司，将沙市、镇头等乡镇退出的宅基地、废弃的工矿用地等复垦复绿后折算为建设用地指标，异地调整解决项目用地指标，实现了宅改与入市的有机结合。

　　如此换来了多赢的局面：沙市、镇头等获得集体建设用地复垦项目收益980多万元；永安镇通过土地入市获得更丰厚也更稳定的投资回报，100余家企业自愿拆除“小散乱”厂房，消除了安全环保隐患；迅速落地的永安家具制造产业集聚区一期将建成20万平米现代化厂房，提供就业岗位2000多个，未来的二期、三期工程，将打造一座面向中南地区辐射全国的家具新城。

　　农村土地“活”了，其经济价值进一步凸显。着眼于改革完善土地征收制度，浏阳探索制定了《土地征收试点目录》，严格界定公共利益项目用地类型，强化前期听证程序、前置社会稳定风险评估和推行民主协商机制等征地程序。同时，为被征地农民提供免费就业创业服务，将符合条件的被征地农民纳入养老、医疗等社会保障体系，为被征地农民提供多种安置途径。

　　“现在门面房出租有租金，还可以享受城镇职工养老、医疗保险，过得不比城里人差。”关口街道长兴安置区居民古佑思对现在的生活十分满意。

　　土涵万物，地养千祥，有限的土地可以孕育无限的希望。在这片敢闯敢拼的红土地上，在乡村振兴战略的指引下，更多关于“土改”的精彩故事将在这里上演。